鹿鼎娱乐电子游戏平台·房产税靴子将至,房价真的会降下来么?

   日期:2020-01-11 15:01:34     浏览:1134    
 

鹿鼎娱乐电子游戏平台·房产税靴子将至,房价真的会降下来么?

鹿鼎娱乐电子游戏平台,要说今年房地产圈的热门话题,房产税当仁不让。

关于房产税,一直被叫的像狼来了一样。一面是幻想房产税短期内不会落地,一面是将房产税叫的如同洪水猛兽。世界上,没有哪个国家的人民哭着喊着要求国家来征税,然而在中国,房产税的呼声越来越高。

似乎房产税能够成为一剂解决中国房产问题的灵丹妙药,只要实行,一切问题都可以解决。税一收,房价就能降下来了,大家都买得起房了,中国经济就转型成功了。关于房产税的讨论持续了很多年,最终也没有讨论出什么结果。那么房产税出台的目的是什么,出台后房价是否会有影响呢?

房产税出台的背景

我们先来通俗的讲几个概念。房地产税,顾名思义,这里面不仅涉及到房产,也涉及到地产。所以我们就把这两者混到一块儿叫房地产税。

我们先说地产税。

国外发达国家收地产税已经有很多年的历史了。但中国的情况和国外情况不同,因为我们的土地是国家的,政府是土地唯一的供应方。所以中国的土地不是私人所有的,是国家政府的,我们只能用70年,也就是大家都所熟知的70年土地产权。

换句话说,我们在买房子的时候,这土地,我们已经一次性付过70年的使用费了。所以从法理上讲,我们要搞的房地产税和国外所施行的房地产税(绝大部分国外是私有),本质情况是完全不同的。因为我在法理上不是买你的地,而是使用你的土地,地还是国家的。

然后再来说说房产税,这个才是大家真正关心的。

实际上我们很多人讨论所谓的房地产税,主要讨论的还是房产税。因为这个涉及到家家户户所持有的存量房屋。也就是说如果房产税施行,你是要对房屋本身去缴税的。

而房产税又分为两个部分。

第一个部分是交易环节要缴纳的税。也就是说你买卖房子的时候是要交税的。比如已经征收的营业税和增值税。当然,因为已经实施了,所以这个大家都好理解。

第二个部分是持有环节要缴纳的税。也就是你持有房屋就要缴纳税。这个除了上海和重庆,其他地儿都没搞过。

而恰恰是这个环节的税,才是每一个人所关心关注的。因为持有房屋就要缴税,这个是每一年都要付的。而房地产本身就是一个长期持有的资产,它不像股票一样,今天买了明天你就可以卖了。很多人持有房产的时间可能是5年、10年或是20年,甚至更久。

所以,针对交易环节的税费,我只要不交易,就不会产生这样的费用,所以这么多年也就催生出大量手持十套二十套甚至更多房产的房婶房叔出来。

我国改革开放40年时间中,一个大的发展方向即使城市化,而城市化又分为三个阶段。

第一个阶段是农村人进城,开始被老城区城市化,大致时间是从上个世纪90年代开始到2008年左右的这个阶段,而08年之前多数城市并未完成新城区的扩建,城市规模多以老城区外溢为主。

2008年之后的十年间,全国各个城市开始扩建新城,多数老城区逐渐衰弱的同时伴随着新城区的逐渐崛起,新老城区完成交替,这是城市化的第二个阶段。

城市化的第三个阶段发生在2018年之后,此时多数城市规模已经定型,所以城市内部发展潜力主要集中在小部分老城区改造和大部分新城区配套完善上,除去城市内部发展潜力,更大的发展空间就在于城市间的一体化。

在城市化的三个阶段里,第二个阶段的结束至关重要。城市规模基本定型,未来不会大面积扩张,就意味着过去那种靠卖地来获得资金来进行城市建设的路走到了尽头。虽然未来很多城市仍然会通过卖地获取收入,但是和过去的大范围城市扩张状态不可同日而语。

这时候地方政策的财政收入势必会转向存量房,这也正是房产处出台的大背景。

房产税出台的目的

《21世纪经济报道》曾披露,去年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。去年8月16日新闻曾提到,上级通知在今年6月底前,所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”,预计初期开征的有北上广深等一线城市和重庆、杭州、南京等新一线城市。上海和重庆更早就作为两个试点房产税的地区推出了房产税。

2017年1月27日,上海和重庆市房产税试点方案出炉。上海市政府发布“关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知,通知称上海将从1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点,征收对象包括本暂行办法施行之日起,本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”),税率暂定为0.6%。

上海市的细则中,还规定了六种情况下可以减免房产税:

(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,人均不超过60平方米,暂免征收房产税。按家庭全部住房面积计算。

无住房的成年子女共同居住的情况下,列入人口平均。

(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,交了的房产税,可予退还。

(三)本市居民家庭子女成年后首次新购住房,且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。不满3年的,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。

(六)其他需要减税或免税的住房。

六条整体看下来,房产税确实来了,但是政府毫无要降低普通家庭生活水准的任何预期。并且对户籍居民有优惠之外,对于引进人才和常住人口的刚需住房,也充分的留下保障空间。征税的对象,明确为明显超过居住需求的房屋,以及投机为主的囤房。

再来说说重庆。其房产税征收的对象主要有三类人群:第一,个人拥有的独栋商品住宅;第二,个人新购的高档住房(城区均价两倍以上);第三,无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。

重庆征税的对象要么是高档住房、别墅,要么就是人均面积过大的普通住宅,这几类征收对象均不是房地产市场的主流。也就是说绝大部分的房子都不在征税范围以内。

提议征收房产税的初衷是遏制房价过快上涨,在全国房价上涨已经得到明显揭制,房地产长效机制正逐步建立和完善的今天,通过征收房产税来遏制房价过快上涨的出发点已经不复存在。房产税出台的目的很明确:就是随着社会的发展变化,政府的税收要从土地转移到存量房上。

房产税将如何征收

相信这个问题是大部分人所最为关心的一点。房产税开征面临三大难,即立法难、征收难、经济难。

(一)立法难

简而言之,房产税是国外的概念,本质上就是国家向你家收租。在中国大陆,学的香港的那一套批租制,70年产权说的是国家已经卖给你70年的长租约,现在想立法再重复收租,法理上就不对了。等到70年产权到期后开始收房产税倒是很顺,不过按照20年新房就能变危房的中国节奏,70年后你家会不会被动迁了好多次了呢。

(二)征收难

既然是收租,那么就面临着收缴率的问题。你想想你家小区的物业费大家是怎么交的,就能明白房产税的征收困难,配大量的人力物力来搞房产税,但到头来发现税收收入还不够征税成本的,政府会怎么看这件事呢。现在重庆、上海两个城市在试点房产税,任志强曾经透露说2015年重庆的房产税规模仅几个亿,上海也好不到哪里去,只能通过流转环节来重新认定房产税,不流转就算你家有几百套房子在出租也不征收。

(三)经济难

房产税的征收规模有多大,我们来算一算。一个城区人口50万的中等城市,按照人均40平的居住面积,基本上全口径应税建筑面积是2000万平方米,按照8000元/平的征收基数,就是1600亿的总盘子,再按照0.6%的上海房产税的税率,一年也就只能收9.6亿元,然后我们看看为了这9.6亿元会发生什么事情。

1)居民自住100平的房产,80万评估值,一年要交税4800,每月400,小城市每月工资也就2000-3000吧,居民会不会肉疼?会不会交?不交会不会法不责众?

2)开始收房产税,导致变成真正意义上的房住不炒,土地卖不掉了,地方政府为了9.6亿元,舍弃了每年50亿元以上的卖地收入,这笔账很心酸。

我国从头五十年的分配住房时代,到98年开始真正意义上的商品房时代,城市乡镇的土地上盖了各种各样产权和性质的住房。有商品房、经济适用房、军产房、央产房、两限房、自建房、集资房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、商业公寓住房、厂房改建住房、学校自建房、别墅、职工宿舍、小产权房等等五花八门类型产权的房子。

这些房屋种类不同,建筑质量不同,产权成分复杂,那么房产税的前提是如何给这些五花八门的房子去估价。

那么,房产税到底如何征收呢?引用目前各路的一些推测供大家参考:第一,首套住宅必然会免征,第二套以上再征;第二,地方政府会依据当地情况决定免征面积;第三,有可能设置累进制,例如第五、六套的税要远高于第二、三套的税。

房产税对房价的影响

在国外,房产税似乎对房价调整很有效。

其实国外这个税不叫“房产税”,而叫“房地产税”,虽然只差了一个字,但是含义却差了很多。比如在美国,根据各个州税率的不同,每年缴的税金是房产估值的1%-3%之间。所以在国外买房子要更慎重,因为每年有一笔不小的费用要支出,因此对房价确实能起到很好的调节作用。

听上去是差不多,不过至少有两个差别。

第一,美国的房地产税征收对象是非常广的,不像上海和重庆,只对少数房产征税,这决定了这种税费的影响力很大。

更关键的是第二点,就是这两种税名字上相差的“地”字。

美国人建一幢房子,土地和土地之上房子的所有权是合一的,房地产税是对这块土地和房子的拥有者征税。而我国城市土地国有,买房子之后只有房子的所有权,而房子下面的土地是其实向国家租用的,并且40/50/70年的租金已经一次性付过了,是以“土地出让金”的形式由政府向开发商收了。再加上开发过程中还有一系列的税收,包括你说的房产税,其实最后兜兜转转都会反应在房价上,由购买人买单。

所以房产税其实是增加购房成本。

因此,房产税出台的短期内肯定会影响房价,毕竟购房成本增加了。但是房产税出台的目的是为了保持经济的整体平稳,从一定程度上对房地产市场起到调整作业。

征收房产税后,我们可以预估为了房地产市场会呈现三种方式:

一是在货币宽松阶段,房地产的投资收益远超过房产税的时候,房产税作为避险工具,还会继续作为重要的投资工具。这一点可以参照1997年到2008年之间的美国房地产。

二是在经济大幅增长的时期,房地产价格将随之稳步增长。美国在上世纪70、80年代有两个小波动,下跌不到10%,但从1997年后,政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品,使得2008年的美国房地产下跌酿成全球金融危机,房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。

第三,房产税出台后,有一个重要的指标租金回报率将受到重视。该房产能不能买,取决于租金回报率是否能超过同期限无风险收益率。

当然,目前来看房产税出台需要一定的时间,而这个阶段内如果你听说房产税的一些小道消息,就匆忙卖掉了一线城市核心区域的房子,那绝对是不明智的;对于未来几年买房的决策而言,显然还是认为该买就买,不该买就不买,还不需要将这个税作为一种额外的参考标准。

简单说就是把握住手中的优质资产,有品质的房子(重点参考我常说的购房五要素),尽量脱手既没有租金收益,也没有前景的房产,比如未列入棚改计划的三四线城市的房子;而一二线城市限购越严格区域的房子越要留着,我认为这才是明智之举。

关于即将到来的房产税,您是怎么看的呢?您认为房价会受影响么?欢迎您来分享一下您的看法。

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